전월세 신고제, 전입하면 자동 신고 도입....내년 6월

손경숙 기자 / 기사승인 : 2020-07-29 15:08:28
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시스템 구축 준비기간 필요해...모든 주택에 적용 가능성도

임대차 3법 상임위 통과로 전월세 보호 더 강경해졌다

▲ 부동산 시장 혼란을 막기 위한 부동산 3법이 상임위를 통과했다.
계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법 법안이 내달 4일 국회 본회의를 통과하면 전혀 경험해보지 못했던 임대차 시장이 열리게 될 전망이다.

국회 법제사법위원회는 29일 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 '주택임대차보호법' 개정안을 통과시켰다.

더불어민주당 윤후덕·박주민·백혜련·박홍근 의원과 열린민주당 김진애 의원이 대표발의한 법안을 묶은 법사위 대안이 가결됐다.

 

법안은 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 2+2 방식의 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승폭을 다시 정하게 하는 전월세상한제를 도입하는 내용이다.

 

특히 전월세신고제는 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 처리된다. 전월세신고제는 전월세상한제나 계약갱신청구권제 등 다른 '임대차 3'과 달리 즉시 시행되지 않고 시스템 구축 등 준비기간을 거쳐 내년 61일 시행된다.

 

이 법안은 전월세신고제를 도입하는 내용이다. 전월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고하게 하는 의무를 신설한다. 계약을 변경하거나 해지할 때도 마찬가지다.

 

구체적인 신고 내용은 시행령에 담을 예정인데, 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간 등 계약사항이 될 전망이다. 계약 당사자가 모두 신고 의무를 지지만 공인중개사는 의무 대상에서 제외됐다.

 

전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다.

신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.

 

세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고도 한 것으로 의제처리된다.

이를 위해 전입신고 양식이 개정될 예정이다. 행정안전부와 서울시 등 일부 지자체들이 반대했지만 국회는 이를 관철했다.

 

법안에선 전월세신고제 대상 지역과 주택을 시행령을 통해 따로 지정하도록 했지만 대부분 지역과 주택에서 시행될 전망이다.

 

국토부는 작년까지만 해도 해당 지역을 수도권과 세종시로, 주택은 임대료 3억원 이상 주택에 한해 제도를 시행하는 방안을 검토했으나 대상을 대폭 늘리기로 선회한 것으로 알려졌다.

 

국토부는 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 등을 위한 시스템을 구축 중인데, 이 시스템 구축 속도에 따라 우선 수도권과 세종시, 지방 광역시 등 주요 지역에서 시행하고 대상 지역을 나머지 도시 지역으로 넓혀갈 예정인 것으로 전해졌다.

 

특히 주택은 해당 지역에선 모든 주택에 대해 전월세신고제를 운영할 방침이다.

국토부는 저소득층 상당수가 소액 임대차 계약을 체결하는 경우가 많아 이들을 보호하기 위해 모든 임대차계약에 대해 신고하도록 규정해야 한다는 입장인 것으로 알려졌다.

 

전월세신고 의무를 이행하지 않으면 5만원, 허위신고에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 국토부는 제도 초기인 점을 감안해 우선 과태료를 낮은 수준으로 책정하고 이후 상황에 따라 인상할 방침인 것으로 전해졌다.

 

전월세신고제를 통해 수집된 정보는 주택 매매 실거래가 정보처럼 국민에게도 공개된다.

아파트의 경우 동, 평형 정보와 함께 임대료 수준이 제시된다. 국민은 이를 통해 임대료 정보를 비교하면서 동네의 임대료 수준을 파악하고 그에 맞는 주택을 고를 수 있게 된다.

 

무엇보다 이 제도는 정보가 부족했던 임대차 시장을 투명하게 공개한다는 점에서 의의가 있다.

 

올해 5월 기준으로 임대 주택으로 추산되는 731만 가구 중 확정일자 정보를 통해 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 205만 가구에 불과하다.

 

이 정보는 국세청 등 유관기관도 참고하면서 조세 자료로도 활용하게 된다. 임대소득에 대한 공평 과세의 기반이 마련되는 셈이다.

 

이 법안은 당초 공포 후 즉시 시행하는 내용이었으나 시행령 등 하위입법과 임대차 신고 시스템 구축 등에 들어가는 시간을 고려해 내년 61일 시행하는 것으로 정해졌다.

현재 임대차3법이 7월 중에 발의되더라도 기존계약까지 소급적용할 예정이다.그래야 법안 도입 이전에 미리 임대료를 올려 임대료가 폭등하는 부작용을 막을 수있다.

 

또한 민간임대주택에 관한 특별법이 발의돼 임대인은 앞으로 장차 받을 임대료의 상한을 밝히고 준수해야 한다. 그리고 모든 등록 임대에 대해 보증금 보증 가입도 의무화할 예정이다.

 

한편 부동산 전문가들은 법안을 소급 적용해도 부작용을 완전히 막지는 못할 것으로 보고 있다. 기존 세입자를 내보내고 앞으로 못올릴 임대료를 한꺼번에 인상할 수도 있기 때문이다.

아무리 완벽한 법안도 구멍은 있기 때문에 촘촘하게 살펴 새 나가는 구멍을 줄이는 것이 입법 정책자의 몫이다.

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